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房產節稅攻略①➨自住或價差大,就由個人持有

 
 
過去,社會大眾普遍認為以公司名義持有房產及股票,可以節稅。其實,節稅效果要視情況而定。
 
優先可以思考的方向,是這筆房產的獲利來源?主要是房租或是賣出後的價差?如果資產本身有高額孳息(房租),可以考慮利用公司持有。若資產買賣有鉅額價差,則可以考慮個人名義持有,才不會遭課較高稅賦。
 
王先生看屋後,談妥以8000萬元成交,此時,王先生要以個人名義購買,還是以公司名義購買,才是最理想的規劃呢?
 
 
購屋自住,可考慮個人持有
建議自住者以個人名義購屋,而且遷入本人或配偶或未成年子女其中一人的戶籍,連續設籍滿6年,再加上居住事實,當中若有遷離戶籍,就要重新累計。假設王先生將來以1億元出售,則房地合一稅驗算如下:
 
 
上表的計算流程:
出售價格10000-(成本8000+費用假設500+土地公告現值漲價總數額假設200)=課稅所得1300
 
若此房地適用自用住宅條件,則可以扣除400萬元,後續計算如下:
(課稅所得1300-扣除額400)10%=90
 
 
如果以公司名義持有該房地產,則可能無法適用房地合一稅的自用住宅資格,稅額立即升高,驗算如下:
 
 
上表中狀況2,表示不適用自用住宅的稅賦高達260萬元,比狀況1「自用住宅」稅賦多繳170萬元。房地合一稅制對非自住及短期買賣非常不友善,上表中,狀況3表示一年內出售獲利價差2000萬元的話,稅賦可能飆高到675萬元。
 
在房地合一稅制度的影響下,將來台灣民眾應該會養成至少持有房產2年後,才會出售房產的習慣。房地合一稅制果然有抑制短期買賣炒房的效果,但是,房仲業的業務量會變少,部分地區的房仲分店有經營壓力。
 
以自用住宅名義持有房產,也可享有較低房屋稅及地價稅的效果。
 
預期長期上漲的房地產,可考慮個人持有
 
…………………………………………………………………………………
 
 
個人與公司出售房產時,有二種賦稅,討論如下:
 
土地增值稅:
①若房地產屬營業用途,當個人與公司持有之房地產,則出售時之土地增值稅相同,依照土地公告現值漲價倍數,其適用稅率分別為20%30%40%
 
自用住宅用稅率則分為「一生一次」及「一生一屋」2種,稅率都是10%,比上述一般用地之稅率20%-40%省了不少稅額。因此,就土地增值稅而言,如果房地作為自住使用,建議個人持有較佳!
(註:自用住宅條件規定繁雜,本文略過)
 
 
處分房地所得:
個人與公司的房地合一稅率,比較如下表:
 
雖然從上表看來,公司(企業法人)的房地合一稅率較低,但是,當公司繳完稅後,把盈餘分配給股東,股東必須將此營利所得申報個人綜合所得稅,合計前後稅賦最高可達53.5%
= (17%+[45%-(17%50%)]
 
 
根據上圖說明,目前個人獲配公司盈餘時,公司已繳營所稅之抵稅權,只能減半使用。因此,最告邊際稅率45%只能享有17%一半的抵稅額。當公司出售房屋部分,還有營業稅尚未計入以上的計算中。因此,預期出售房地產有極高獲利的情形下,建議由個人持有
 
目前2017年,財政部正在研擬台灣股利所得之稅改方案,或許會將股利所得獨立於綜所稅之外,單獨課稅。財政部委外研究「股利所得課稅及兩稅合一制度檢討」,共提出11種方案,假設將來採用「定額免稅5萬元」或「單一稅率 25%分開計稅」二擇一。則上述公司出售房地產後的分配盈餘的總稅賦,試算如下:
 
 
由上驗算結果來看,若加入未來台灣的稅改考量,除非一年內出售,否則,仍建議以個人名義持有房地產,將來出售獲利之稅賦較低。
 
 
★★稅務名師林嘉焜
專精個人資產之稅務規劃、企業股權安排。曾任職於台灣及香港之壽險、銀行及證券商。目前十餘本著作主題涵蓋理財、信託、稅務、保險,應邀演講場數近2千場,連續十年獲得台灣金融研訓院菁英講座殊榮。
 
 
 
 
文:鉅享網-林嘉焜專欄/網路轉載
http://news.cnyes.com/news/id/3853850
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